Tanah adalah salah satu aset yang paling diminati banyak orang. Selain digunakan sebagai tempat tinggal atau lokasi usaha, tanah juga dipandang sebagai instrumen investasi yang menjanjikan bagi sebagian orang karena nilainya cenderung terus meningkat. Melihat nilai ekonomis tersebut, pendaftaran hak atas tanah yang dibuktikan lewat Sertipikat Hak Milik (SHM), menjadi hal krusial untuk dilakukan. SHM kerap dianggap sebagai jaminan mutlak atas kepemilikan suatu bidang tanah. Namun pada praktiknya, tidak sedikit kasus di mana sertipikat yang sama justru terbit ganda atas satu objek tanah sehingga menimbulkan sengketa yang merugikan pembeli meski sudah beriktikad baik.
Dalam Pasal 19 UUPA dikatakan bahwa Sertipikat Hak Milik (SHM) adalah bukti kepemilikan yang kuat dalam rezim pertanahan Indonesia. Hal ini menegaskan bahwa sertifikat merupakan alat bukti yang kuat, namun perlu diketahui jika SHM bukan alat bukti yang mutlak. Artinya, keabsahan sertipikat masih dapat digugat apabila di kemudian hari ditemukan cacat pada proses penerbitannya. Ketentuan ini sejalan dengan sistem publikasi negatif bertendensi positif yang dianut Indonesia dalam pendaftaran tanah, sebagaimana tercermin dalam Pasal 32 PP No. 24 Tahun 1997. Sistem ini membuat kedudukan SHM bersifat khusus karena karena di satu sisi dijamin kuat melalui Pasal 32 ayat (1), namun di sisi lain tetap dapat dibatalkan melalui Pasal 32 ayat (2) apabila terbukti perolehan haknya tidak sesuai dengan peraturan yang berlaku.
Due Diligence dalam Pertanahan
Banyaknya kasus sertipikat ganda yang terus bermunculan menimbulkan pertanyaan besar terkait apakah para pembeli benar-benar melakukan due diligence secara memadai sebelum membeli tanah. Due diligence pertanahan sendiri adalah proses pemeriksaan menyeluruh yang dilakukan sebelum transaksi jual beli tanah, bertujuan untuk memastikan bahwa objek yang akan dibeli benar-benar sah secara hukum, bebas dari sengketa, dan tidak memiliki cacat administratif maupun yuridis. Proses ini menjadi pintu gerbang utama bagi pembeli untuk melindungi diri dari risiko kerugian, mengingat transaksi tanah umumnya melibatkan nilai aset yang besar dan konsekuensi hukum yang tidak sederhana apabila terjadi kekeliruan.
Dalam praktiknya, sebagian besar pembeli tanah merasa sudah menjalankan due diligence secara memadai sebelum melakukan transaksi. Langkah yang umum dilakukan biasanya sebatas memeriksa keaslian fisik sertifikat, memastikan adanya stempel dan legalisasi dari Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), serta meminta Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) dari Badan Pertanahan Nasional (BPN). Prosedur ini kerap dianggap sudah cukup untuk memastikan keamanan sebuah transaksi.
Namun, kasus-kasus sertipikat ganda yang terus bermunculan membuktikan bahwa due diligence sebatas itu ternyata belum cukup. Ada sejumlah aspek penting yang sering terlewat, di antaranya validasi identitas pemegang hak untuk memastikan penjual benar-benar pihak yang berhak dan pengecekan fisik ke lapangan guna mengetahui siapa yang secara riil menguasai tanah tersebut sehingga mengurangi adanya overlapping dengan bidang tanah lain dirasa perlu untuk dilakukan.
Solusi yang Bisa Dilakukan
Kedudukan pembeli sebagai pihak yang beritikad baik menjadi penentu utama langkah hukum apa yang dapat ditempuh ketika terjadi sertipikat ganda. Itikad baik ini dibuktikan antara lain melalui due diligence yang telah dijalankan, penguasaan fisik yang nyata atas tanah, serta tidak adanya keberatan tertulis dari pihak lain saat transaksi berlangsung. Status ini penting karena menentukan apakah kerugian yang dialami pembeli dapat dialihkan kepada pihak lain yang sesungguhnya lalai dalam proses penerbitan sertifikat.
Sejumlah opsi hukum yang dapat ditempuh pembeli beritikad baik antara lain menggugat penjual atas dasar wanprestasi atau perbuatan melawan hukum, melaporkan dugaan pemalsuan dokumen ke ranah pidana apabila ditemukan indikasi tersebut, menggugat PPAT jika terbukti lalai memverifikasi data ke BPN sebelum menerbitkan akta jual beli, hingga menggugat BPN apabila kelalaian instansi tersebut yang menyebabkan sertifikat ganda terbit termasuk menuntut ganti rugi dari negara.
Kunjungi sosial media kami:
Instagram : @jfyuris_id @jflawfirm_id
Informasi lebih lanjut mengenai informasi publikasi jurnal, hubungi 082333033701
