Dalam dunia hukum pertanahan di Indonesia, istilah roya sering muncul ketika seseorang sudah melunasi pinjaman dengan jaminan tanah atau bangunan. Meski sederhana, proses roya memiliki peran penting karena menyangkut kepastian hukum dan status kepemilikan tanah. Banyak orang yang sudah melunasi kreditnya, tetapi lupa mengurus roya, sehingga sertipikat tanah masih tercatat memiliki hak tanggungan. Hal ini bisa menimbulkan masalah di kemudian hari, terutama jika tanah ingin dijual, diwariskan, atau dijadikan jaminan kembali.

Apa Itu Roya?

Secara sederhana, roya adalah pencoretan atau penghapusan catatan hak tanggungan yang melekat pada sertipikat tanah karena utang yang dijaminkan telah dilunasi. Hak tanggungan sendiri adalah hak jaminan atas tanah yang diberikan debitur kepada kreditur, biasanya bank, sebagai syarat pinjaman.

Jika seseorang sudah melunasi pinjaman, maka hak tanggungan tersebut secara hukum berakhir. Namun, pencoretannya di sertipikat tidak otomatis terjadi. Pemilik tanah tetap harus mengajukan permohonan roya ke Kantor Pertanahan agar catatan hak tanggungan dihapus secara resmi. Dengan demikian, sertipikat tanah menjadi “bersih” dan bebas dari ikatan utang.

Jenis-Jenis Roya

Dalam praktiknya, roya terbagi menjadi dua jenis, yaitu:

1. Roya Total
   Penghapusan seluruh hak tanggungan karena utang sudah lunas sepenuhnya. Sertipikat tanah kembali murni menjadi milik pemilik tanpa catatan beban apa pun.

2. Roya Partial
   Dilakukan jika hanya sebagian dari tanah yang dijadikan jaminan yang dibebaskan dari hak tanggungan. Misalnya, jika ada beberapa sertipikat yang dijaminkan, tetapi hanya sebagian yang sudah dibebaskan.

Proses Pengurusan Roya

Mengurus roya sebenarnya cukup mudah jika dokumen lengkap. Berikut langkah-langkahnya:

1. Melunasi Utang di Bank atau Kreditur
   Pemilik tanah harus melunasi semua kewajiban pinjamannya. Setelah pelunasan, pihak bank akan memberikan dokumen berupa Surat Keterangan Lunas dan Surat Roya.

2. Menyiapkan Dokumen Persyaratan
   Dokumen yang biasanya dibutuhkan untuk mengurus roya di BPN antara lain:

   • Sertipikat hak atas tanah asli

   • Surat Roya dari bank/kreditur

   • Fotokopi KTP pemohon

   • Akta Pembebasan Hak Tanggungan (jika ada)

   • Bukti pelunasan kredit

3. Mengajukan Permohonan ke Kantor Pertanahan (BPN)
   Pemohon mengajukan permohonan pencoretan hak tanggungan ke BPN sesuai domisili tanah. Petugas BPN akan memeriksa kelengkapan dokumen.

4. Pencoretan Catatan Hak Tanggungan
   Jika semua persyaratan terpenuhi, BPN akan melakukan pencoretan hak tanggungan di buku tanah dan sertipikat. Sertipikat yang sudah “bersih” kemudian dikembalikan kepada pemilik.

Dasar Hukum Roya

Proses roya memiliki dasar hukum yang jelas dalam peraturan perundang-undangan Indonesia. Salah satunya terdapat dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah. Dalam undang-undang tersebut dijelaskan bahwa hak tanggungan hapus karena utang yang dijaminkan telah lunas, dan pencoretannya dilakukan oleh Kantor Pertanahan.

Manfaat Roya Bagi Pemilik Tanah

Mengurus roya memiliki banyak manfaat, di antaranya:

1. Kepastian Hukum
   Sertipikat tanah yang sudah roya terbebas dari catatan utang, sehingga secara hukum sah sepenuhnya milik pemilik tanah.

2. Nilai Ekonomi Lebih Tinggi
   Sertipikat yang bersih lebih mudah dijual atau dijadikan jaminan kembali ke bank. Calon pembeli atau pihak bank akan lebih percaya pada sertipikat tanpa catatan hak tanggungan.

3. Menghindari Sengketa
   Tanah yang belum diroya bisa menimbulkan sengketa di kemudian hari. Misalnya, saat tanah diwariskan atau dialihkan kepada pihak lain, catatan hak tanggungan bisa menjadi masalah.

4. Proses Administrasi yang Lancar
   Dengan sertipikat yang sudah roya, segala bentuk transaksi tanah seperti jual beli, hibah, atau warisan dapat dilakukan tanpa hambatan.

Kesalahan yang Sering Terjadi

Banyak masyarakat yang setelah melunasi kredit merasa urusannya selesai dan tidak segera mengurus roya. Padahal, hal ini justru bisa menimbulkan kerugian di masa depan. Contohnya, ketika pemilik ingin menjual tanah, sertipikat yang masih tercatat memiliki hak tanggungan akan sulit diproses. Karena itu, penting untuk segera mengurus roya setelah utang lunas.

Roya dalam pertanahan merupakan langkah penting yang harus dilakukan setelah utang dengan jaminan tanah dilunasi. Prosesnya meliputi pelunasan utang, pengajuan permohonan ke BPN, hingga pencoretan catatan hak tanggungan di sertipikat tanah.

Dengan melakukan roya, pemilik tanah memperoleh kepastian hukum, nilai tanah yang lebih tinggi, serta menghindari potensi sengketa. Oleh karena itu, jangan menunda mengurus roya setelah kredit lunas, karena sertipikat yang bersih adalah bukti kepemilikan tanah yang sah dan aman.
Konsultasikan kebutuhan hukummu sekarang! Cukup dengan Rp20.000 untuk konsultasi awal hingga layanan selesai diurus dengan tuntas. Hubungi kami melalui Legal Consulting – Jasa Pengurusan izin Usaha, Dokumen Hukum