Tanah reklamasi, lahan baru hasil pengurukan laut atau rawa yang kian marak menjadi lokasi proyek perumahan, komersial, dan infrastruktur di kota-kota pesisir. Meski menjanjikan peluang investasi, tanah reklamasi punya karakter hukum dan risiko yang berbeda dibanding tanah darat biasa. Sebelum membeli atau berinvestasi, penting memahami status hukumnya dan potensi bahaya yang mungkin timbul.
Apa itu tanah reklamasi?
Tanah reklamasi terbentuk ketika area perairan diurug untuk menciptakan daratan baru. Proyek reklamasi biasanya dilakukan oleh pemerintah daerah, BUMN, atau pengembang besar dan memerlukan izin lingkungan, reklamasi, serta koordinasi lintas instansi. Hasilnya adalah lahan baru yang belum otomatis berpindah menjadi “milik” siap-saham.
Status hukum tanah reklamasi
Secara prinsip, seluruh tanah di wilayah NKRI dikuasai oleh negara (berdasarkan UUPA). Untuk tanah reklamasi, negara tetap memiliki hak penguasaan, sehingga kepemilikan penuh (Sertifikat Hak Milik/SHM) jarang diberikan langsung. Opsi hak yang umumnya dapat diberikan atas lahan reklamasi adalah:
-
Hak Pengelolaan (HPL): biasa diberikan kepada instansi/ badan yang mengelola kawasan reklamasi;
-
Hak Guna Bangunan (HGB): diberikan kepada pihak yang membangun dan memanfaatkan lahan selama jangka waktu tertentu;
-
Hak Pakai: untuk pemanfaatan tertentu tanpa perubahan status kepemilikan negara.
Artinya: tanah reklamasi lebih sering berstatus hak terbatas (HGB/Hak Pakai/HPL), bukan SHM.
Risiko kepemilikan dan investasi
Membeli atau menanam modal di tanah reklamasi mengandung sejumlah risiko yang harus diperhitungkan, antara lain:
-
Keterbatasan legalitas — karena tidak otomatis menjadi hak milik, pembeli mungkin hanya memperoleh hak jangka waktu tertentu.
-
Potensi sengketa administratif — proyek reklamasi yang kurang prosedural atau bermasalah izinnya rentan jadi objek gugatan dan konflik kepemilikan.
-
Risiko lingkungan & teknis — reklamasi bisa rawan penurunan tanah (subsidence), abrasi, atau masalah drainase yang memengaruhi keamanan bangunan.
-
Likuiditas pasar — tanah berstatus HGB/Hak Pakai kadang sulit diperjualbelikan semudah SHM; nilai jual kembali bisa lebih rendah.
Tips sebelum berinvestasi di tanah reklamasi
-
Lakukan legal audit menyeluruh: cek izin reklamasi, status HPL/HGB, serta riwayat peralihan hak di BPN.
-
Verifikasi izin lingkungan dan dokumen perencanaan tata ruang daerah.
-
Kaji aspek teknis: studi elevasi, drainase, dan risiko abrasi.
-
Konsultasi hukum: minta pendampingan notaris/advokat pertanahan untuk menyusun perjanjian yang melindungi kepentingan Anda.
Tanah reklamasi menawarkan peluang tetapi juga kompleksitas hukum dan teknis yang nyata. Kepastian hukum tidak otomatis; pembeli harus ekstra teliti. Untuk meminimalkan risiko, lakukan legal audit dan minta pendampingan konsultan hukum pertanahan profesional agar investasi Anda aman dan sah. Konsultasikan kebutuhan hukummu sekarang! Cukup dengan Rp20.000 untuk konsultasi awal hingga layanan selesai diurus dengan tuntas. Hubungi kami melalui Legal Consulting – Jasa Pengurusan izin Usaha, Dokumen Hukum
