Transaksi jual beli tanah tidak cukup dilakukan dengan kesepakatan lisan atau kwitansi biasa. Dalam hukum pertanahan Indonesia, jual beli tanah baru dianggap sah jika dibuat dalam Akta Jual Beli (AJB) yang ditandatangani oleh penjual dan pembeli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Namun, dalam praktiknya sering terjadi kasus ketika penjual menolak menandatangani AJB, padahal pembayaran sudah dilakukan sebagian atau seluruhnya. Kondisi ini tentu merugikan pembeli dan menimbulkan persoalan hukum yang harus segera diselesaikan dengan langkah yang tepat.

Mengapa Akta Jual Beli Sangat Penting

Berdasarkan Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, peralihan hak atas tanah hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta PPAT.
Artinya, tanpa AJB yang sah, kepemilikan tanah belum berpindah secara hukum, meskipun pembeli telah membayar. Karena itu, penolakan penjual untuk menandatangani AJB membuat transaksi belum sempurna dan pembeli belum memiliki hak hukum atas tanah tersebut.

Langkah Hukum yang Bisa Ditempuh Pembeli

1. Lakukan Somasi atau Teguran Tertulis
   Kirimkan surat somasi resmi kepada penjual sebagai peringatan agar segera memenuhi kewajibannya. Somasi dapat menjadi bukti penting jika perkara ini berlanjut ke pengadilan.

2. Mediasi atau Pendampingan oleh Notaris/PPAT
   Jika masih memungkinkan, lakukan mediasi dengan bantuan PPAT atau notaris yang netral. Terkadang, penolakan penjual muncul karena kesalahpahaman terkait harga, waktu, atau pajak yang belum disepakati.

3. Mengajukan Gugatan ke Pengadilan Negeri
   Apabila penjual tetap menolak, pembeli dapat mengajukan gugatan wanprestasi (cidera janji) ke Pengadilan Negeri. Dalam gugatan tersebut, pembeli dapat meminta agar hakim menyatakan transaksi sah dan memerintahkan penjual menandatangani AJB atau memaksa pelaksanaan jual beli berdasarkan bukti pembayaran dan perjanjian awal.

4. Memohon Penetapan Pengadilan
   Dalam kasus tertentu, pembeli dapat meminta penetapan pengadilan agar peralihan hak tetap dapat didaftarkan di BPN, dengan dasar adanya itikad baik dan bukti pembayaran yang kuat.

Jika penjual menolak menandatangani akta jual beli tanah, pembeli masih memiliki perlindungan hukum melalui jalur perdata. Somasi, mediasi, hingga gugatan ke pengadilan dapat ditempuh agar hak pembeli diakui secara sah.

Untuk menghindari kerugian di masa depan, pembeli disarankan membuat perjanjian pendahuluan tertulis (PPJB) sebelum transaksi dan berkonsultasi dengan konsultan hukum pertanahan seperti JF Law Firm agar proses jual beli berjalan aman, legal, dan sesuai dengan ketentuan hukum agraria. Konsultasikan kebutuhan hukummu sekarang! Cukup dengan Rp20.000 untuk konsultasi awal hingga layanan selesai diurus dengan tuntas. Hubungi kami melalui Legal Consulting – Jasa Pengurusan izin Usaha, Dokumen Hukum