Roya adalah proses penghapusan atau pencoretan hak tanggungan pada sertifikat tanah setelah utang yang dijaminkan telah lunas sepenuhnya.
Pengertian Roya
Roya merupakan istilah hukum pertanahan di Indonesia yang merujuk pada pencoretan catatan hak tanggungan di buku tanah dan sertifikat, sebagaimana diatur dalam UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. Proses ini dilakukan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk membebaskan tanah dari beban hutang, sehingga pemilik mendapatkan sertifikat bersih tanpa catatan jaminan. Tanpa roya, sertifikat tetap tercatat berstatus terbebani, yang bisa menyulitkan transaksi seperti penjualan atau pewarisan.
Jenis Roya
- Roya Total: Penghapusan seluruh hak tanggungan karena utang lunas penuh, sehingga sertifikat kembali murni milik pemilik.
- Roya Parsial: Hanya sebagian tanah atau sertifikat yang dibebaskan dari tanggungan, misalnya pada kasus multiple sertifikat.
Tujuan dan Manfaat
Roya memberikan kepastian hukum bagi pemilik tanah, meningkatkan nilai aset, dan mencegah sengketa di masa depan. Surat roya sebagai bukti resmi memungkinkan transaksi properti bebas hambatan hukum.
Proses Pengurusan
Proses dimulai setelah pelunasan utang, dengan pengajuan ke kantor BPN setempat melalui kreditur (seperti bank) yang menyediakan surat keterangan lunas. BPN kemudian melakukan pencoretan di buku tanah dan mengembalikan sertifikat bersih ke pemilik. Biaya meliputi PNBP berdasarkan nilai tanah, dan proses biasanya memakan waktu beberapa hari hingga minggu tergantung kelengkapan dokumen.
Alasan Hapusnya Hak Tanggungan
Pasal 18 UU No. 4 Tahun 1996 mengatur empat alasan hapusnya Hak Tanggungan (jaminan atas tanah untuk utang) secara sederhana antara lain:
- hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan, contoh: saat melunasi pinjaman bank dengan jaminan rumah atau tanah.
- dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan, contoh: bank yang merupakan pemegang Hak Tanggungan merelakan tanah atau rumah yang diberikan kepadanya sebagai jaminan.
- pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri, contoh: seseorang meminta kepada pengadilan untuk memberikan putusan penghapusan Hak Tanggungan.
- hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan, contoh: seseorang kehilangan hak atas tanahnya karena menelantarkan tanahnya, sehingga Hak Tanggungan otomatis terhapus.
