TATA CARA BALIK NAMA SERTIPIKAT TANAH DARI PROSES JUAL BELI

Pengertian Balik Nama Sertipikat

Balik nama sertipikat, khususnya untuk jual beli tanah, merupakan perubahan data yuridis pada sertifikat hak milik (SHM) atau jenis hak atas tanah lainnya, di mana nama pemilik lama diganti dengan nama pembeli. Proses ini dilakukan di Kantor Badan Pertanahan Nasional ( BPN) berdasarkan akta jual beli (AJB) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan bertujuan mengikat secara hukum peralihan hak atas tanah. Tanpa balik nama, pembeli belum memiliki hak penuh secara resmi meskipun telah terjadi kesepakatan dan peristiwa jual beli.

Dasar Hukum

Proses balik nama diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), khususnya Pasal 19, 37, dan 50 yang mengatur peralihan hak atas tanah melalui jual beli. Selain itu, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Peraturan Menteri Agraria dan Tata “Ruang/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 2023 tentang Balik Nama Sertifikat, serta Peraturan Menteri Keuangan terkait pajak seperti PPh dan BPHTB menjadi acuan pelaksanaan. Jual beli tanah harus dibuktikan dengan AJB autentik di hadapan PPAT sesuai Pasal 37 ayat (1) UUPA.

Tata Cara Balik Nama

Proses balik nama dimulai dari pembuatan perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) jika diperlukan, diikuti AJB, hingga pendaftaran di Kantor Pertanahan (BPN). Berikut langkah-langkahnya secara berurutan:

Buat PPJB (opsional): Jika hak belum bisa dialihkan langsung (misalnya perlu pemecahan sertifikat), buat PPJB untuk mengikat penjual dan pembeli.
Buat AJB di PPAT: Penjual dan pembeli hadir dengan sertifikat asli; PPAT periksa keabsahan, lalu tandatangani AJB. Bayar pajak PPh (penjual) dan BPHTB (pembeli).
Ajukan ke BPN: PPAT serahkan berkas (AJB, sertifikat, bukti pajak, KTP) ke Kantor Pertanahan dalam 7 hari kerja; BPN beri tanda terima.
Pencatatan dan Penerbitan: Nama lama dicoret tinta hitam dan diparaf; nama baru dicatat di buku tanah. Sertifikat baru terbit dalam 14-20 hari.
Ambil Sertifikat: Pembeli ambil sertifikat atas namanya di BPN setelah proses selesai.

Proses ini biasanya ditanggung pembeli, tapi bisa disepakati lain dalam AJB.

Biaya yang Harus Dibayar

Biaya meliputi pajak dan non-pajak, dihitung berdasarkan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) atau NJOP:

Pajak Penjual: PPh 2,5% dari harga transaksi.
Pajak Pembeli: BPHTB 5% dari NPOP.
Lainnya: PBB (jika belum dibayar), biaya PPAT (0,5-1% harga), biaya BPN (Rp50.000-Rp500.000 tergantung luas tanah).

Total biaya sekitar 5-7% dari nilai transaksi; konsultasikan dengan PPAT untuk perhitungan tepat.

Mengurus balik nama tanah yang diperoleh dari proses jual beli mampu menjadi pencegah terjadinya sengketa. Merasa kesulitan atau membutuhkan pendampingan proses balik nama agar lebih cepat, aman, dan sesuai dengan prosedur, kami siap membantu dengan tim yang berpengalaman.

Kunjungi sosial media kami:

Instagram : @jfyuris_id @jflawfirm_id

Informasi lebih lanjut mengenai informasi publikasi jurnal, hubungi 082333033701